- Галина Николаевна, с чего нужно начать процесс покупки квартиры или дома?

- Во-первых, нужно определиться, будут ли поиск квартиры или другого жилого помещения, оформление сделки осуществляться самостоятельно или с помощью услуг профессионального посредника – риэлтора, юриста. Вариант с посредником возлагает дополнительные финансовые траты и оправдан в том случае, когда, скажем, риэлтор действительно грамотный и профессиональный.

Если личное время позволяет самостоятельно заняться поиском квартиры, то найти предложение можно в ходе опроса знакомых, просматривания объявлений в СМИ и на специализированных сайтах.

Во-вторых, необходимо иметь четкое представление, какое жилье желаете приобрести: на вторичном рынке или в новостройках. Кому-то принципиально важно иметь новое жилье, в котором никто ранее не проживал. Для кого-то определяющим фактором является цена. Граждане порой соблазняются низкой ценой новостройки, не обращая должного внимания на предлагаемые застройщиком «серые» схемы. В результате могут остаться без жилья и без собственных сбережений.

- Как же этого избежать?

- Застройщик может предлагать заключить договор предварительной купли-продажи, договор соинвестирования, покупку пая в жилищно-строительных кооперативах и другие формы реализации. В то время как покупатель получает действительные права на будущую квартиру, только заключив и зарегистрировав договор долевого участия в строительстве. Это единственный легальный способ оформления отношений с компанией-застройщиком, обеспечивающий права и законные интересы дольщиков, шанс вернуть средства, вложенные в строительство, либо получить гарантии предоставления жилья в перспективе.

Но заключать и регистрировать договор участия в долевом строительстве необходимо только в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Не соглашайтесь на другие предложенные застройщиком заманчивые договоры, даже если знакомые уже по такому договору ранее зарегистрировали право собственности. Вполне вероятно, что в вашем случае такая схема «не сработает».

- Как действовать тем людям, кто решил приобрести жилье на вторичном рынке?

- Перед заключением договора купли-продажи в обязательном порядке необходимо провести тщательный анализ юридической чистоты приобретаемой квартиры, проверить действительность права собственности на квартиру. Также необходимо убедиться, что отчуждатель имущества является его собственником. Для этого лучше лично запросить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) на квартиру, выписку из ЕГРП о переходе прав на квартиру, попросить у продавца копии всех правоустанавливающих, правоудостоверяющих документов. Данные документы также позволят в случае судебного разбирательства доказать добросовестность при приобретении квартиры.

Если право продавца зарегистрировано на основании судебного акта, правоустанавливающего документа, оформленного до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», то не лишним будет проверить юридическую силу этих документов, обратившись с запросом в суд, орган БТИ.

Если в выписке из ЕГРП о переходе прав на квартиру видно, что сделки совершались часто в короткие сроки, то это должно вызвать сомнения в чистоте таких сделок.

Когда продажа жилья осуществляется по доверенности, то необходимо проверить ее действительность на момент заключения сделки, обратившись к нотариусу с запросом о том, выдавалась ли доверенность, не аннулирована ли она, не утратила ли она силу в связи со смертью доверителя. Если продавцом выступает человек преклонного возраста, тоже нужно быть осторожным, поскольку наследники в будущем могут оспорить сделку по причине, к примеру, заблуждения, безденежности договора купли-продажи.

Стоит убедиться и в том, что отсутствуют лица, имеющие правопритязания на квартиру. Это случаи приватизации квартиры (как правило, несовершеннолетние не включались в состав собственников, в последующем они могут оспорить безвозмездную передачу квартиры в собственность их родителей, а, значит, и сделку по ее последующей продаже). Это также случаи, связанные с лицами, отбывающими наказание, с военнослужащими или исчезнувшими в неизвестном направлении (за такими людьми сохраняются права проживания и пользования квартирой - они могут объявиться и вселиться в неё по решению суда). Это может быть совместный режим имущества (нажитое в браке имущество признается общей собственностью супругов, следовательно, распоряжаться им они должны вместе), а также случаи приобретения квартиры за счет материнского капитала (по закону такое жилье в обязательном порядке до совершения сделки должно быть оформлено в общую собственность не только родителей, но и детей).

- Что бы Вы порекомендовали относительно самой сделки купли-продажи?

- Для оформления договора купли-продажи следует обратиться к квалифицированному юристу, который сможет грамотно составить договор, подготовить необходимые для государственной регистрации перехода права документы (нотариальное согласие супруга продавца, уведомление собственника в порядке преимущественного права выкупа, согласие органов опеки и попечительства и т.д.).

Оплату по договору лучше совершать в присутствии нотариуса, посредством банковского перевода или помещения денежных средств в банковскую ячейку. В случае передачи денег наличными, обязательно взять от продавца – физического лица расписку, от юридического лица – платежные документы. При этом не стоит соглашаться на занижение в договоре реальной цены, чтобы минимизировать налоговые риски по налогу на доходы физических лиц. В противном случае покупатели не смогут в полном объеме получить имущественный налоговый вычет либо уменьшить налогооблагаемую базу при продаже квартиры на сумму, фактически уплаченную. Кроме того, если по каким-либо причинам договор будет расторгнут, покупатель сможет претендовать на возврат только той суммы, которая была указана в договоре.

Основные рекомендации по приобретению квартиры, конечно же, не могут гарантировать отсутствие неблагоприятных последствий покупки в будущем, но их соблюдение способно свести эти риски к минимуму.

Наталья Гладышева.