Земельный вопрос:

перевод земель

из одной категории в другую

В августе этого года на региональном уровне были ужесточены требования к переводу земель сельскохозяйственного назначения в другие категории. По оценке специалистов, значительное количество ходатайств не соответствует земельному и градостроительному законодательству. О том, какие требования предъявляет законодатель к порядку перевода земель из одной категории в другую рассказал начальник отдела земельных отношений Министерства имущественных отношений Омской области Николай Валерьевич Кляус.

Правовое регулирование

- Какими документами установлены правила перевода земель из одной категории в другую?

- Правовое регулирование отношений на территории региона, связанных с переводом земель из одной категории в другую, осуществляется Земельным кодексом, федеральным законом № 191-ФЗ, федеральным законом о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую, областным законом о регулировании земельных отношений в Омской области. Кроме того, постановление Правительства Омской области № 90-п определяет требования к ходатайству о переводе земель из одной категории в другую.

- Какой порядок перевода предусмотрен законом?

- Законодательно предусмотрены две процедуры перевода земель. Первая – это порядок перевода для земель сельскохозяйственного назначения. И вторая - для случаев, когда рассматривается вопрос о включении участка в границы населенного пункта и установления вида разрешенного использования такого земельного участка.

Перевод земель сельскохозяйственного назначения

- Какие документы нужны при переводе земель сельхозназначения из одной категории земель в другую?

- Для перевода земель сельскохозяйственного назначения заинтересованное лицо подает ходатайство в Министерство имущественных отношений Омской области.

К ходатайству прилагается ряд документов. Это - кадастровый паспорт на земельный участок, копия документа, удостоверяющего личность заявителя. Для индивидуальных предпринимателей - копия свидетельства о государственной регистрации лица в качестве индивидуального предпринимателя, выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей. Для юридических лиц - копии учредительных документов, копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица и копия свидетельства о постановке на учет в налоговых органах, а также выписка из единого государственного реестра юридических лиц. Еще нужна выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок или другой правоустанавливающий документ на земельный участок. Если законодательно предусмотрено проведение государственной экологической экспертизы, то прикладывается соответствующее заключение. Также необходимы согласие правообладателя участка на перевод в другую категорию, планово-картографический материал и справка налогового органа об отсутствии задолженности по оплате земельного налога.

Если все документы соответствуют требованиям законодательства, решение о переводе земель сельхозназначения в другую категорию принимается Правительством Омской области.

- В каких случаях могут отказать в переводе?

- В переводе будет отказано, если кадастровая стоимость земельных участков на 50% и более превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району. Перевод не допускается, если законодательством введены ограничения на перевод земель сельхозназначения. Заявителю также откажут при наличии отрицательного заключения государственной экологической экспертизы и если испрашиваемое целевое назначения земель не соответствует документам территориального планирования.

Включение земельных участков

в границы населенных пунктов

- До 1 января 2010 года действует процедура, при которой если не принят генплан поселения, включение земельных участков в границы населенных пунктов осуществляется по решению Правительства Омской области. В чем она заключается?

- Да, это так. До утверждения генеральных планов городских округов и поселений, а также схем территориального планирования, включение земельных участков в границы населенных пунктов осуществляется по решению регионального Правительства. При этом одновременно с решением о включении земельного участка в границы населенного пункта принимается решение об установлении или изменении вида разрешенного использования земельного участка.

- Во всех ли случаях применяется такая процедура?

- Такая процедура действует до 1 января 2010 года только в тех случаях, когда не утвержден генеральный план поселения или не утверждена схема территориального планирования соответствующего муниципального района. Обращаю внимание, что уже с 2010 года, если не будут приняты документы территориального планирования, заявители этой процедурой не смогут воспользоваться.

- Если в муниципальном районе приняты документы территориального планирования, как будет осуществляться изменение границ поселений?

- Если эти документы утверждены, то изменение границ населенного пункта осуществляется органами местного самоуправления путем внесения изменений в генплан поселения или в территориальную схему района согласно Градостроительному кодексу.

- Какие документы нужны для включения в границы населенных пунктов?

- Заинтересованное лицо направляет в орган местного самоуправления поселения мотивированное заявление о включении земельного участка в границы населенного пункта и об установлении или изменении вида разрешенного использования земельного участка. К заявлению необходимо приложить: кадастровый паспорт земельного участка, копии документов, удостоверяющих личность заявителя – для физического лица, выписку из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей – для индивидуальных предпринимателей, или выписку из единого государственного реестра юридических лиц – для юридических лиц. Кроме этого, заявитель представляет правоустанавливающие документы на земельный участок.

- Могут ли запросить дополнительно документы, которые не входят в этот перечень?

- Этот перечень является исчерпывающим и местная администрация не вправе требовать предоставления дополнительных документов.

Публичные слушания

- В какие сроки рассматривается заявление?

- Заявления рассматриваются органом местного самоуправления в течение сорока пяти дней с даты поступления. В течение этого периода орган местного самоуправления проводит публичные слушания по вопросу о включении земельного участка в границы населенного пункта и об установлении или изменении вида разрешенного использования земельного участка. Кроме того, орган местного самоуправления готовит и направляет в министерство заключение о возможности и целесообразности включения земельного участка в границы населенного пункта, а также о возможности установления или изменения вида разрешенного использования земельного участка. Стоит заметить, что проведение публичных слушаний не требуется, если участок включается в границы населенного пункта для жилищного строительства или рекреационного использования.

- Как население информируется о проведении публичных слушаний?

- Решение о проведении публичных слушаний принимается в течение пяти рабочих дней с даты поступления заявления в орган местного самоуправления. Извещение о проведении публичных слушаний в обязательном порядке публикуется в СМИ. Заключение о результатах публичных слушаний также подлежит опубликованию.

Орган местного самоуправления после проведения публичных слушаний направляет в Минимущество заключение о результатах публичных слушаний, заявление, а также заключение о возможности и целесообразности включения участка в границы населенного пункта и о необходимости установления или изменения вида разрешенного использования участка.

- Могут ли отказать в изменении границ населенного пункта?

- После получения всех материалов от органа местного самоуправления Министерство имущественных отношений готовит проект распоряжения Правительства Омской области о включении земельного участка в границы населенного пункта, которое выносится на рассмотрение регионального кабинета министров. Заявителю может быть отказано в положительном решении, если законодательно установлены ограничения на изменение целевого назначения и вида разрешенного использования земельного участка, или если документами территориального планирования предусмотрено другое использование земельного участка.

Местное самоуправление

Наше интервью